افزایش تقاضای این روزها در بازار مسکن واقعی نیست؛ سفته بازها آمده اند

به گزارش خبرآنلاین روزنامه اطلاعات نوشت: داده‌های میدانی نشان می‌دهد، قیمت معاملات مسکن پس از یک رکود ۳ ساله دوباره حالت صعودی به خود گرفته تا از شتاب تورم عمومی عقب نماند. اگرچه فصل نقل و انتقالات مسکن که معمولاً با افزایش خرید و اجاره املاک روبروست، به تازگی آغاز شده و شتاب قیمت‌ها هم با نرخ تورم عمومی سالانه فاصله دارد، ولی جهش جدید در نرخ معاملات مسکن ثابت می‌کند که این بازار همچنان ظرفیت بالایی برای جذب سرمایه‌های مردم دارد.

در واقع مسکن در اقتصاد ایران، دیگر صرفاً یک کالای مصرفی یا سرپناه نیست، بلکه به کارآمدترین ابزار حفظ ارزش دارایی در برابر تورم مزمن و کاهش ارزش پول ملی تبدیل شده است.

شکی نیست هم اینک تعداد تقاضای واقعی خرید برای افراد بدون مسکن در ایران حدود ۵ تا ۷ برابر واحدهای در دست ساخت است، ولی کاهش قدرت خرید مصرف‌کننده واقعی در مقابل رشد تورم نهاده‌های تولید، میزان تأثیرگذاری تقاضا بر روند قیمت املاک را کاهش داده است. بنابراین عامل دیگری اکنون به محرک رشد قیمت‌ها در بازار مسکن مبدل شده که حتی با وجود ناتوانی مصرف‌کننده واقعی در تأمین هزینه خرید، به رکود قبلی پایان داده و فصل تازه‌ای از رونق معاملات را  آغاز کرده است. 

مدل‌های علمی نشان می‌دهند که در شرایط پساجنگ و به ویژه با استناد به نوسان قیمت سایر دارایی‌ها در بازار جهانی، موتور محرک اصلی بازار مسکن در هفته‌های اخیر چیزی جز تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در اتمسفر اقتصاد کلان ایران نیست.

در واقع رابطه بین نقدینگی و قیمت مسکن یک رابطه خطی ساده نیست، بلکه از طریق مکانیزم انتظارات تورمی و سرکوب مالی عمل می‌کند. در اقتصادی که نرخ بهره واقعی در اکثر سال‌ها منفی بوده است (نرخ تورم منهای نرخ بهره بانکی)، نقدینگی سرگردان به جای حرکت به سمت تولید، به دنبال پناهگاهی امن می‌گردد. به همین دلیل مسکن به دلیل ویژگی‌هایی نظیر غیرقابل تجارت بودن، محدودیت فیزیکی زمین و ریسک پایین افت قیمت اسمی به جذاب‌ترین گزینه تبدیل شده است.

از سوی دیگر، افزایش نرخ ارز (به عنوان دماسنج ریسک‌های ژئوپلیتیک) ظرف ۵ ماهه اخیر به سرعت انتظارات تورمی را  تحریک کرده و منجر به پدیده جایگزینی دارایی شده است. در این فرایند، هرکسی سرمایه ریالی خود را به دارایی کم ریسک‌تری نظیر مسکن تبدیل می‌کند. این تقاضای هجومی قیمت را بالا می‌برد و چون عرضه زمین و مسکن در کوتاه‌مدت مقدور نیست، قیمت‌ها جهش می‌کنند .    تحولات اخیر بازار مسکن که اینک در ابتدای دوره جدید آن قرار داریم، ایجاب می‌کند تا برای تحلیل چرایی گرانی‌ها به عواملی همچون تحریک تقاضای سفته‌بازی، شوک قیمتی به ویژه در بازار ارزی، رشد نقدینگی و کسری بودجه دولت، افزایش مستمر هزینه تولید (مصالح ساختمانی)،  عدم قطعیت‌های سیاسی و ابهام در آینده مذاکرات ایران و آمریکا و تغییر رفتار بازیگران از عرضه به احتکار ملکی توجه کنیم.

تعدد عوامل فوق باعث شده است تا سیاست‌های تمرکز یافته بر عرضه (مانند نهضت ملی مسکن) تنها با شوک‌های ساختاری مقابله کند و در برابر شوک‌های کوتاه‌مدت و انتظاراتی که موتورهای اصلی جهش قیمت در ایران هستند، کارایی چندانی نداشته باشد.
علاوه بر این، رشد قیمت اجاره بها به ویژه در کلانشهرهای پرجمعیت باعث می‌شود تا سرمایه‌گذاران از خرید مسکن به عنوان یک کالای درآمدزا  استقبال کنند و همین مساله به رشد قیمت مسکن در تابستان امسال دامن خواهد زد و مانع بزرگی برای توقف روند صعودی آن خواهد بود. 

17302