طناب کشی مالک و مستاجر با نرخ فضایی

روایت رسمی از اجاره‌‌‌بهای شهریور

اجاره‌‌‌بها در نیمه اول امسال در کشور نسبت به مدت مشابه سال قبل-۶ ماه اول ۱۴۰۱- رشد ۵/ ۳۸ درصدی داشته است. این میزان رشد بر اساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در گزارش مرکز آمار دربردارنده اطلاعات رسمی مربوط به تورم عمومی آخرین ماه از فصل تابستان، محاسبه و اعلام شده است. براین اساس می‌توان اعلام کرد که در ۶ ماه اول سال‌جاری هزینه اجاره‌‌‌نشینی در کشور نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۵/ ۳۸‌درصد رشد داشته است.

رکوردزنی تورم اجاره

این نرخ رشد اجاره بها در ۶ ماه گذشته از سال ۹۰ تاکنون بی سابقه بوده است، در واقع مقایسه نرخ رشد هزینه اجاره در ۶ ماه گذشته با رشد سالانه هزینه اجاره در سال های گذشته نشان می دهد که این نرخ. رشد قیمت اجاره بها از سال ۱۹۹۰ تاکنون بی سابقه بوده و رکورد بالاترین سطح تورم اجاره بها است. در واقع رشد ۳۸.۵ درصدی اجاره بها در ۶ ماهه امسال بالاترین نرخ رشد اجاره بها نسبت به تورم سالانه اجاره مسکن در تمامی سال‌های سال ۹۰ است و سقف جدیدی از نظر تورم اجاره بها محسوب می‌شود. .

پیش از این، بالاترین رکورد رشد سالانه اجاره بها، یعنی بالاترین میانگین تورم نقطه‌ای ۱۲ ماهه اجاره مسکن در کشور، مربوط به تورم سالانه اجاره بها در سال ۱۴۰۱ (سال قبل) بوده است. رشد سالانه اجاره بهای مسکن در سال گذشته ۳۵ درصد بود که هم اکنون در نیمه اول امسال به ۳۸.۵ درصد افزایش یافته است. از سال ۱۹۹۰، این نرخ رشد هزینه اجاره بی سابقه بوده است. این وضعیت خود نشان دهنده یک شرط هشدار برای سیاست مسکن است که در بازار اجاره منعکس می شود.

تورم اجاره دو برابر سطح تاریخی

اطلاعات منعکس شده در گزارش جدید مرکز آمار ایران از تغییرات شاخص بهای مصرف کننده که حاکی از وضعیت تورم عمومی در شهریور ماه است، نشان می دهد که تورم نقطه به نقطه اجاره بهای مسکن در کشور نیز بوده است. بر اساس تغییرات شاخص قیمت اجاره بها در شهریور ماه سال جاری معادل ۳۸.۶ درصد است. یعنی هزینه اجاره در کشور در شهریور ماه امسال نسبت به سال گذشته به همین میزان افزایش یافته است. این نرخ تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره در واقع حدود دو برابر سطح تاریخی رشد اجاره بها در کشور است. در سال های قبل از جهش قیمت مسکن، تورم نقطه به نقطه اجاره در کشور کمتر از ۲۰ درصد بود. در حالی که این میزان اکنون به بیش از ۳۸ درصد رسیده است.

تورم ماهانه بی‌‌‌سابقه از ابتدای سال

گزارش مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده که در آن تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن نیز منعکس شده است، نشان‌دهنده ثبت تورم ماهانه بی‌‌‌سابقه در شهریور ماه نسبت به تورم ماهانه اجاره از ابتدای سال تاکنون است.

مرداد ماه، تورم ماهانه اجاره در کشور بر اساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بها، ۳/ ۳‌درصد بود که بعد از ثبت تورم ماهانه ۴/ ۲ درصدی در دو ماه متوالی قبل (خرداد و تیر) از افزایش درجه تب تورمی در این بازار حکایت داشت. اما شهریور ماه این درجه حرارت بالاتر رفت و سقف جدیدی از تورم ماهانه اجاره در سال ۱۴۰۲ را به ثبت رساند.

نیروی اصلی رشد اجاره‌‌‌بها

نتایج بررسی‌ها و تحقیقات «دنیای اقتصاد» منجر به شناسایی عامل اصلی افزایش دما در این بازار می‌شود تا به چرایی افزایش تب تورمی در بازار اجاره در شهریورماه امسال پاسخ داده شود. در واقع آنچه باعث تداوم رشد سریع قیمت تمام شده اجاره بها در کشور شده است، حتی در شرایطی که بازار مسکن شاهد افت یا ثبات قیمت واحدهای مسکونی در دو سه ماه اخیر بوده است، ناشی از یکی است. نیروی اصلی این نیرو که «تورم عمومی بالا» است باعث شده در دو ماه اخیر که بازار معاملات ملکی با ثبات و کاهش قیمت مواجه شده است، اجاره بها کاهش نیابد، اما فشار اجاره بها به دلیل رشد هزینه ها بر مستاجران است. افزایش یافته است. این افزایش فشار اجاره بها از یک سو در ثبت بالاترین تورم ماهانه اجاره بها از ابتدای سال جاری در شهریور و ثبت بالاترین تورم اجاره بها در ۶ ماهه نخست سال جاری نسبت به تورم سالانه اجاره بها از سال ۱۳۹۰ خود را نشان می دهد.

تورم عمومی و رشد قابل‌توجه هزینه‌‌‌های مربوط به بهای اقلام، کالاها و خدمات مصرفی خانوارها، مهم‌ترین و اصلی‌‌‌ترین نیروی افزایش درجه تب تورمی در بازار اجاره است. در واقع بالا بودن تورم عمومی، شارژ تورمی بازار اجاره را به همراه داشته است و تب تورمی بازار اجاره از این ناحیه بالاتر رفته است.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد تورم عمومی نقطه به نقطه در شهریور ماه امسال، معادل ۵/ ۳۹‌درصد بود. یعنی هزینه مصرفی خانوارها در شهریور ماه امسال نسبت به شهریور سال قبل به طور متوسط ۵/ ۳۹‌درصد افزایش داشته است. این میزان (تورم عمومی نقطه به نقطه) در مرداد ماه معادل ۸/ ۳۹ درصد، در تیرماه برابر با ۴/ ۳۹ درصد، در خردادماه معادل ۶/ ۴۲ درصد، در اردیبهشت ماه برابر با ۵۵‌درصد و در فروردین ماه ۱۴۰۲ معادل ۵/ ۵۵‌درصد بوده است.

همان‌طور که از این ارقام مشخص است، از ابتدای سال تاکنون تورم عمومی نقطه به نقطه به طور متوسط ۴۵‌درصد بوده است که این میزان دو برابر سطح تاریخی آن محسوب می‌شود. تورم عمومی نقطه به نقطه در حالی به دو برابر سطح تاریخی خود در ۶ ماه اول سال‌جاری رسیده است که تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن نیز در همین بازه زمانی به حدود دو برابر سطح تاریخی خود رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد تورم اجاره در کشور کاملا از تورم عمومی تبعیت می‌کند.

به این معنا که با افزایش نرخ تورم عمومی، تب تورمی در بازار اجاره نیز تشدید می‌شود و با کاهش آن می‌توان انتظار داشت سرعت رشد اجاره‌‌‌بها نیز کاهش یابد.

اثر خروج خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار

اما علاوه بر اثر تورم عمومی بالا بر افزایش درجه تب بازار اجاره، ردپای خروج اجباری خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار خرید مسکن در تشدید شرایط تورمی در بازار اجاره نیز رصد می‌شود. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار اجاره در دوره جهش اخیر قیمت مسکن به دلیل رشد شدید قیمت‌ها و خروج اجباری خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار به دلیل افت قدرت خرید، به سنگر آخر خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها تبدیل شد.

در واقع خانه‌‌‌اولی‌‌‌هایی که بخش قابل‌توجهی از آنها در صورت عدم‌بروز جهش قیمت، باید وارد بازار شده و صاحبخانه می‌‌‌شدند به ناچار مستاجر شدند. افزایش تعداد اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها ناشی از جهش قیمت مسکن، هم‌‌‌اکنون خود را در شکل افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در این بازار نشان می‌دهد. یعنی علاوه بر نیروی اصلی که همان تورم عمومی است، تورم مسکن نیز بر افزایش فشار بر مستاجرها از ناحیه افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها موثر بوده است. البته که تورم مسکن نیز در نهایت برآیندی از تورم عمومی است و اگر تورم عمومی کاهش یابد، کنترل شده یا مهار شود می‌توان به مهار، کنترل و کاهش تورم مسکن و انعکاس اثر آن بر بازار اجاره نیز امیدوار بود.اگرچه بسیاری از مستاجرها بعد از جهش اخیر قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها، اقدام به جابه‌‌‌جایی بین منطقه‌‌‌ای و حتی بین شهری در بازار اجاره کردند اما از آنجا که این آمارها نشان‌دهنده تغییرات کشوری اجاره‌‌‌بهاست، تصویر کلی از وضعیت این بازار را ترسیم می‌کند. این تصویر کلی نشان‌دهنده ایجاد یک شرایط هشدار‌‌‌آمیز برای سیاستگذار مسکن است. مبنی بر اینکه ادامه بدسیاستی و بی‌‌‌سیاستی برای مهار تورم عمومی می‌تواند شرایط را حتی از وضعیت فعلی بدتر کند. هم‌‌‌اکنون سنگر آخر خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها یعنی بازار اجاره به دلیل رشد شدید هزینه اجاره‌‌‌نشینی در معرض تهدید جدی قرار دارد و سیاستگذار باید به فوریت سیاست‌‌‌های موثر برای مهار تورم عمومی را که خود باعث مهار تورم مسکن و کنترل رشد اجاره‌‌‌بها می‌شود اجرایی کند.

طناب‌‌‌کشی با نرخ‌های فضایی

واسطه‌‌‌های مسکن هم‌‌‌اکنون در توصیف وضعیت اجاره‌‌‌بهای مسکن از واژه‌‌‌هایی مانند «نرخ‌های فضایی» استفاده می‌کنند. این ارقام فضایی که بر اساس ذهنیت موجرها از وضعیت تورم عمومی تعیین شده است از سوی مستاجرها با مقاومت روبه‌رو می‌شود و فایل‌‌‌های اجاره مسکن که با نرخ‌های بالا به مستاجرها عرضه می‌‌‌شود هفته‌‌‌ها بدون متقاضی باقی می‌‌‌ماند. اما نکته قابل تامل این است که در این مقاومت و طناب‌‌‌کشی بین موجر و مستاجر، در نهایت شرایط به نفع مستاجرها تمام نخواهد شد. چرا که یک نیروی نامرئی اجازه نمی‌‌‌دهد این تقابل در نهایت به نفع مستاجرها تمام شده و خود را در تعدیل نرخ‌های پیشنهادی موجرها منعکس کند. این نیروی نامرئی همان سطح بالای تورم عمومی است. هر چند در صورتی که این مقاومت وجود نداشت بعید نبود که اجاره‌‌‌بها با سرعت بیشتری نسبت به آنچه هم‌‌‌اکنون رشد کرده است، افزایش یابد. همه اینها نشان می‌دهد در صورتی که سیاستگذار به دنبال مهار رشد تند اجاره‌‌‌بها در کشور است باید وضعیت تورم عمومی تعیین‌تکلیف شده و سطوح بالای آن مهار شود.

کاهش فاصله اجاره‌‌‌بها با تورم عمومی

به‌خصوص آنکه برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» از کاهش فاصله بین تورم اجاره و تورم عمومی خبر می‌دهد. نسبت نرخ تورم عمومی به تورم اجاره، در نیمه اول دهه ۹۰ معادل ۵/ ۱ برابر بود؛ این میزان در میانه تابستان به ۳/ ۱ رسید و هم‌‌‌اکنون (شهریور ماه)، به ۰۲/ ۱ رسیده است. یعنی سرعت رشد هزینه اجاره‌‌‌نشینی از سرعت رشد سایر هزینه‌‌‌های مصرفی خانوار در شهریورماه نسبت به دوره قبل از جهش و حتی نسبت به میانه تابستان امسال، بیشتر شده است. این موضوع نه‌تنها اهمیت مهار تورم عمومی برای مهار رشد شدید اجاره‌‌‌بها را نشان می‌دهد که در عین حال یک پیام مهم را نیز برای سیاستگذار مسکن به همراه دارد.

پیام مهم آن است که همه آنچه در دو سال اخیر با هدف ساماندهی مسکن و مهار تورم در بازار اجاره اجرا شده است نتوانسته است در این زمینه موفقیت‌‌‌آمیز باشد. بنابراین لازم است به فوریت سیاست‌‌‌های اثربخش در این زمینه به اجرا درآید که اولین و مهم‌ترین آنها «مهار تورم عمومی» است.