رشد ۴۵ درصدی قیمت آگهی‌های مسکن در تهران

بازار مسکن با اختلاف زیاد، بزرگترین بازار کشور است. حجم بازار مسکن در حدود ۵ برابر بازار سرمایه کشور تخمین زده می‌شود. همه مردم به نوعی در ارتباط با آن هستند. بازار مسکن علاوه بر کاربرد سنتی آن به عنوان سرپناه خانوار، دارای یک کارکرد بسیار مهم دیگر است. مسکن به عنوان یک دارائی کم ریسک، سپر مردم در برابر تورم محسوب می‌شود. درحالی که سپرده‌گذاری با نرخ سود بانکی، در شرایطی که تورم کشور به مراتب بالاتر است، به صرفه نیست و کل دارائی افراد را نابود می‌کند. لذا طبیعی است که قیمت مسکن همراه با قیمت ارز و سایر دارائی‌ها رشد داشته باشد.

در نمودار زیر رشد ماهانه قیمت دلار (متوسط سه ماهه) با خط سبز رنگ (محور چپ) رسم شده است. همچنین قیمت متوسط دلاری مسکن در تهران با رنگ آبی (محور راست) رسم شده است.لازم به ذکر است که محور سمت راست به صورت وارونه رسم شده است. مطابق نمودار قله‌ها و قعرهای دو نمودار با یکدیگر منطبق هستند. روند حرکت نشان می‌دهد که در زمان های رشد شدید قیمت دلار، قیمت دلاری مسکن از آن جا می‌ماند و افت می‌کند. در ماه های بعدی که رشد قیمت دلار متوقف می‌شود و یا حتی وارد روند کاهشی می‌شود، قیمت دلاری مسکن حالت صعودی به خود می‌گیرد.

با رشد قیمت دلار در ۳ ماه پایانی سال ۱۴۰۱، پیش‌بینی می شد که قیمت مسکن در نیز در ماه‌های آتی شاهد رشد قابل توجه باشد. در نمودار زیر برخی از روندهای قیمت خرید و اجاره مسکن در تهران را قبل و بعد از عید نوروز ۱۴۰۲ با یکدیگر مقایسه می‌کنیم. این دیتاها از Scrapping وبسایت‌های آگهی فروش به دست آمده است. البته لازم به ذکر است که آگهی‌های فروش استفاده شده در این چارت‌ها لزوما در برگیرنده تمام دیتای موجود نیستند و علاوه بر این آگهی‌های فروش، همواره قیمت متوسط بالاتری نسبت به قیمت معاملات دارند، اما روندهای کلی جالب توجه هستند. در نمودار زیر متوسط قیمت فروش هر مترمربع مسکن در آگهی فروش مسکن در تهران در زمستان ۱۴۰۱ را در برخی از محلات منتخب مشاهده می‌کنیم:

با مقایسه قیمت آگهی‌های فروش قبل و بعد از نوروز ۱۴۰۲ می‌توان مقدار رشد قیمت آگهی‌های فروش مسکن در تهران را مقایسه کرد. در نمودار زیر درصد رشد قیمت در برخی از مناطق منتخب تهران بعد از عید نوروز نسبت به متوسط قیمت در زمستان ۱۴۰۱ مقایسه شده است. در برخی از محلات قیمت هر مترمربع مسکن تا حدود ۴۵ درصد رشد داشته است. در حالی که برخی از مناطق دیگر حدود ۱۰ درصد رشد قیمت را نشان می دهد. بر اساس آمار رسمی منتشر شده از مهرماه ۱۳۹۶ تا دی ماه ۱۴۰۱ رشد قیمت معاملات مسکن در مناطق مختلف تهران انطباق بسیار زیادی با رشد قیمت دلار داشته است. بنابراین می‌توان تخمین زد محلاتی که رشد قیمت آنها بیشتر از رشد قیمت دلار بوده است، در ماه‌های آتی دارای رشد کمتر و حتی رشد منفی باشند تا روند رشد بلند مدت آنها با روند رشد قیمت دلار همگرا شوند و از سوی دیگر محلاتی که رشد قیمت درآنها کمتر بوده، در ماه‌های آتی شاهد رشد بالاتر باشند تا بر روند بلند مدت افزایش قیمت دلار منطبق شوند.

مسئله دیگر رشد قیمت اجاره مسکن در تهران است. رشد قیمت اجاره در دهه ۹۰ همپای رشد قیمت دلار نبوده است. در نمودار زیر متوسط نرخ کرایه هر مترمربع مسکن در ماه در تهران را می‌بینیم، کرایه دلاری هر متر مربع آپارتمان در ماه، قبل از سال ۱۳۹۷ حدود ۶ دلار بوده است. از سال ۱۳۹۷ به بعد قیمت دلاری اجاره هر متر مربع آپارتمان افت کرده و به کمتر از ۴ دلار در متر مربع/ ماهانه رسیده است. این روند درآمد استیجاری موجران را کمتر کرده و سرمایه‌گذاری در مسکن را کم سودتر کرده است.

به نظر می‌رسد روند اختلاف قیمت خرید و اجاره مسکن، مشابه دهه ۹۰ در ماه‌های اخیر نیز ادامه داشته و رشد قیمت اجاره مسکن کمتر از رشد قیمت مسکن بوده است. در نمودار زیر مقدار رشد متوسط قیمت آگهی اجاره مسکن بعد از نوروز ۱۴۰۲ با متوسط زمستان سال ۱۴۰۱ در برخی از مناطق منتخب تهران مقایسه شده است. رشد قیمت هر مترمربع اجاره کمتر از رشد قیمت مسکن و دلار بوده و در برخی از مناطق حتی شاهد رشد منفی بوده‌ایم. البته همانطور که ذکر شد دیتاهای آگهی فروش، دارای نویز هستند و قیمت واقعی معاملات و قراردادهای مسکن را منعکس نمی‌کنند، لذا باید با احتیاط مورد بررسی قرار گیرند. اما مطابق شواهد به نظر می‌رسد نسبت قیمت به اجاره مسکن که مشابه نسبت P/E در بازار سهام است، در ماه‌های اخیر رشد کرده و رشد درآمد اجاری نسبت به رشد قیمت مسکن در تهران کمتر شده باشد.