پیش بینی مهم نایب رئیس اتحادیه املاک از بازار مسکن/ آیا زمان خرید خانه فرا رسیده است یا خیر؟

* یکی از موضوعاتی که رسانه ها به ویژه رسانه های همسو با دولت روی آن مانور می دهند، کاهش قیمت مسکن است. آیا واقعا قیمت مسکن کاهش یافته است و اگر کاهش داشته است این آمار نسبت به چه بازه زمانی است؟ زیرا یک نکته وجود دارد که دولت حدود ۷ ماه است که هیچ آماری از بازار مسکن منتشر نکرده است.

چند سالی است که در بازار مسکن با افزایش قیمت مواجه بودیم که اوج آن تا اواسط فروردین ۱۴۰۲ بود، اما پس از آن اتفاقاتی افتاد که باعث توقف قیمت مسکن شد و قیمت مسکن مانند ماه های قبل رشد نکرد. عدم افزایش قیمت عوامل مختلفی داشت که اگر بخواهیم به اختصار اشاره کنیم یکی از آنها ساماندهی مشاوران املاک غیرمجاز بود به طوری که بخشی از آیین نامه که در اختیار مشاوران املاک است به مشاوران املاک دارای مجوز واگذار می شود. ما به وضوح می توانیم این را در شهر جدید دانشگاه ببینیم. پس از تعطیلی تعداد زیادی از املاک بدون پروانه، ثبات قیمت ایجاد شد و در برخی مناطق با افت شدید قیمت مواجه بودیم.

از این موضوع می توان نتیجه گرفت کسانی که پروانه، پروانه و تخصص ندارند، اگر وارد عرصه مسکن شوند، چقدر می توانند آسیب ببینند. اما از طرفی چند ماهی است که آماری در حوزه مسکن منتشر نمی شود تا بدانیم قیمت چقدر افزایش یا کاهش نداشته است و در عین حال نمی توان درصد مشخصی از کاهش قیمت را اعلام کرد. زیرا در نقاط مختلف کشور و حتی در تهران قیمت ها منطقه به منطقه متفاوت است. در واقع همانطور که درصد افزایش قیمت متفاوت است، نرخ کاهش قیمت نیز متفاوت است.

* میزان ریزش قیمت‌ها را شما می‌توانید اعلام کنید؟

زمانی که قیمت ها را به صورت کتبی داشته باشیم می توان میزان افت را اعلام کرد. اینکه بگوییم درصد کاهش قیمت مسکن داشتیم قابل توجیه نیست. آماری از افزایش قیمت ها نداشتیم که عددی از کاهش قیمت ها بگوییم.

* اشاره کردید که چند اتفاق باعث توقف رشد قیمت مسکن شد، اما یک نکته وجود دارد که وقتی ۷ ماه است که آماری از بازار مسکن منتشر نشده و می توان گفت بازار مسکن با چراغ خاموش حرکت می کند، چگونه می توانید به آمار غیررسمی کاهش قیمت مسکن استناد کنید؟ به خصوص که صحبت از کاهش حدود ۱۰، ۱۵ درصدی قیمت ها شده است. پیش از این اتحادیه آمار مسکن مناطق مختلف تهران را منتشر کرده بود.

البته آمارهای منتشر شده از سوی اتحادیه مربوط به تعداد قراردادهای ثبت شده توسط مشاوران املاک بوده و فعلا نمی توان به این آمار استناد کرد. همچنین برای کسانی است که می خواهند مسکن را برنامه ریزی کنند. یکی از امکانات و ابزار اساسی لازم برای برنامه ریزی در حوزه مسکن، داشتن آمار است تا بفهمیم جامعه هدف ما چند نفر هستند که برای اجاره یا خرید خانه نیاز به خانه دارند و در چه منطقه ای زندگی می کنند.

اگر بخواهیم برنامه ریزی دقیقی داشته باشیم باید آمار صحیحی از وضعیت موجود داشته باشیم و بعد از آن نیز آمار جمعیتی را داشته باشیم و بدانیم که جمعیت خود در چه شرایطی قرار دارد و به کدام سمت حرکت می کند.

اینکه گفتم به آمار اتحادیه نمی توان استناد کرد به این دلیل است که امروز در کشور هرکسی که تمایل و انگیزه عقد نویسی و انجام کارهای ملکی داشته باشد متاصفناخ می تواند بدون مراجعه به مشاوران املاک کارهای ملکی خود را انجام دهد. درست است که اگر بخواهیم آماری روزانه و لحظه ای داشته باشیم، بدون صرف هزینه ای برای دولت، شرایطی را فراهم کنیم که تمامی امور ملکی مردم در دفاتر مشاورین املاک و با استفاده از سامانه رهگیری انجام شود تا هر لحظه بدانیم آپارتمان در چه مناطقی و در چه متراژی مورد تقاضای مردم است. آماری که گفتید مربوط به تعداد قراردادهای ثبت شده در سامانه رهگیری است.

* آماری دارید که میزان قراردادها چه تغییری کرده است؟ با توجه به ریزش شدید قدرت خرید مردم، کاهش قراردادهای خرید مسکن را شاهد بودیم یا خیر؟

از ابتدای سال تاکنون شاهد رکود در خرید و فروش بوده ایم و این امر به وضوح قابل مشاهده است. شاهدیم که با افزایش قیمت واحدهای مسکونی که به هر منطقه ای قابل تعمیم است، قیمت ها برای ساکنان آن منطقه به حدی سنگین شده است که گاهی انگیزه ورود به بازار را از دست می دهند و حتی اگر نیاز یا تمایلی برای جابجایی و اضافه کردن متراژ بیشتر یا خرید خانه داشته باشند، نمی توانند، بنابراین این تمایل و انگیزه از بین رفته است. این موضوع خود می تواند به تشدید رکود در بازار مسکن دامن بزند.

* میزان ریزش معاملات و قراردادها چقدر بوده است؟

ببینید، نمی‌توانیم این‌گونه آمار بدهیم، چون هر کدام از ماه‌های سال یک شرایط ویژه‌ای نسبت به تنظیم قرارداد، تمایل افراد نسبت به انعقاد قرارداد و انجام امور ملکی دارد.

* به‌هرحال یک تغییری در معاملات مسکن نسبت به پارسال و سال‌های قبل داشتیم.

دلیل این تغییری که شما می گویید افزایش فزاینده قیمت مسکن در چند سال اخیر بوده و این وزن دهی به قیمت مسکن باعث شده است که حتی اگر اعضای خانواده تمایل به انجام امور ملکی داشته باشند به دلیل توانایی تامین مبلغ مورد نیاز برای جابجایی به عقب برگردند و این باعث کاهش تعداد قراردادها می شود.

*گزارش ها نشان می دهد که نرخ رشد قیمت مسکن تقریباً ۳ برابر کالاها و خدمات مصرفی در سبد خانوار بوده است. در عین حال، توانایی خانوار برای خرید یا اجاره مسکن در طول تاریخ کاهش یافته است. یعنی توان مالی آنها با افزایش قیمت ها قابل مقایسه نیست. چه بر سر بازار مسکن آمده است؟

می دانید که قیمت مسکن هر چقدر هم افزایش پیدا کند، قربانیان اصلی این موضوع کسانی هستند که در این حوزه فعالیت می کنند، مشاوران املاک که از شاخه های اصلی صنعت ساختمان هستند. متأسفانه افزایش قیمت ها همیشه به ضرر مشاوران املاک بوده است زیرا هر مبلغی که به قیمت ساختمان اضافه می شود به همان نسبت قدرت خرید مردم و قدرت جابجایی مردم کاهش می یابد. اما اینکه این افزایش قیمت در بازار مسکن به شدت احساس می شود به این دلیل است که حرکت قیمت مسکن به دلیل وزن زیاد آن بسیار کند است. اما چون نیاز روزانه مردم نیست، بنابراین وقتی برای رفع نیاز خود به بازار مسکن مراجعه می کنید، متوجه می شوید که قیمت نسبت به گذشته تغییر زیادی کرده است. حالا این گذشته شما می تواند دو سال پیش یا سه سال پیش باشد. ما هر روز مسکن را رصد نمی کنیم، اما هر روز با نیازهای مصرف کننده درگیر هستیم و شما تغییرات را به آرامی در زندگی احساس می کنید.

مسکن این‌گونه نیست. تغییراتی را که در قیمت مسکن احساس می‌کنید، ممکن است نسبت به ۳ سال گذشته شما باشد.

* با همین اخباری که در رابطه با کاهش قیمت مسکن منتشر می‌شود، سوال خیلی‌ها این است که الان وقت خرید خانه هست یا خیر؟ شما به سرمایه‌گذاری که می‌خواهد وارد بازار شود، چه توصیه‌ای دارید؟

مسکن در کشور دو «بار» دارد، یکی بار مصرف و دیگری بار سرمایه گذاری. باید ببینیم اون شخصی که از ما می پرسد آیا الان زمان مناسبی برای خرید است یا نه، کیست! این فرد می خواهد نیاز مصرفی خود را در بازار مسکن تامین کند یا می خواهد سرمایه گذاری کند.

مصرف کننده باید بداند هر روز که توانایی مالی دارد چگونه نیازهای خود را برطرف کند. یعنی تحلیل سایر بازارها در حوزه مسکن برای مصرف کننده قابل قبول نیست، زیرا می تواند خسارت هایی به مردم وارد کند. بنابراین اگر امروز فردی احساس نیاز به خرید مسکن می کند و توانایی مالی دارد باید این کار را انجام دهد اما کسانی که می خواهند در مسکن سرمایه گذاری کنند داستانشان فرق می کند. این افراد باید تحلیلی از اقتصادها و بازارهای دیگر داشته باشند. البته کسانی که می خواهند در حوزه مسکن سرمایه گذاری کنند، بهتر است سعی کنند در حوزه تولید مسکن سرمایه گذاری کنند.

با توجه به آماری که شهرداری در چند سال اخیر از تعداد پروانه های ساختمانی منتشر کرده است، می توان دریافت که چقدر در مناطق مختلف با کاهش تولید مسکن مواجه بودیم. موضوع ما شهرهای جدید نیست، موضوع ما ساخت خانه ها و آپارتمان هایی است که در مناطق مختلف شهری ایجاد شده اند.

بر این اساس بهتر است افرادی که قصد سرمایه گذاری در حوزه مسکن را دارند وارد حوزه تولید مسکن شوند. زیرا تولید مسکن می تواند سود بهتری داشته باشد. بالاخره این شعار همیشگی من است که می گویم پارکینگ همه سرمایه ها ملک است و بهترین و مطمئن ترین جایی که مردم می توانند سرمایه گذاری کنند و از طرفی این سرمایه گذاری مزاحم برنامه ریزان کشور نشود مسکن است.

اگر برای افرادی که قصد ورود به این عرصه را دارند برنامه نداشته باشیم و سرمایه گذاران را به سمت تولید سوق ندهیم، این گروه وارد کار دلالی می شوند و در بازارهای موازی مانند ارز، سکه، طلا، خودرو و… برای تصمیم گیران مزاحمت ایجاد می کنند و بدانید که اگر صنعت ساختمان رشد کند، رشد اقتصادی نیز بهبود می یابد. بنابراین بهتر است با برنامه ریزی سرمایه گذاران را به سمت تولید مسکن سوق دهیم.

* آیا می توان گفت در حال حاضر مسکن از دسترس مردم خارج است؟

ما نمی توانیم این را به همه تعمیم دهیم. نمی توانیم بگوییم مسکن از دسترس همه نیست، زیرا مسکن در هر منطقه برای مردم آن منطقه متفاوت است. همانطور که نمی‌توانیم آماری از قیمت‌ها بدهیم و بگوییم تغییرات قیمت‌ها چقدر بوده است، نمی‌توانیم بر این اساس بگوییم که الان مسکن از دسترس عموم خارج است یا خیر.

شاید این سوال شما از آنجا سرچشمه می گیرد که نیاز شما خارج از محدوده جغرافیایی مورد نظر شما بوده و این امکان در جای دیگری برای شما فراهم شده است.